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商品房交付有什么法律意义

来源:http://www.cqflgww.com/ 发表时间:2019/7/24 18:14:49

商品房在建造起来之后需要交付给购房者使用,交付给购房者使用的时候,并不是将钥匙拿给购房者那么的简单,其中还蕴含着非常积极的意义,很多人都不太清楚。商品房交付有什么法律意义?华律网小编告诉我们要看实际情况。


商品房交付法律意义有什么

交付在所有买卖合同中都具有很重要的法律意义,除利益享受和风险承担外,商品房交付使用之日还是确定保修期限、办理房产证的起算日的依据等等。商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义,不仅表现在其与所有权移转的关系和风险转移的关系,在交付时其本身的条件与程序更与消费者的利益息息相关。我国《合同法》第142条规定:标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人负担,交付之后由买受人负担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这里明确规定风险负担是交付主义。

首先,开发商将商品房交付给购房者,是开发商依商品房买卖合同(以下简称"合同")应履行的主要义务;而且,商品房实际交付日期是确定商品房是否逾期交付的基础;第二,自商品房交付之日起,开发商对售出的商品房产生保修责任,商品房实际交付日期即为商品房保修期的起算日;第三,商品房毁损、灭失的风险在交付前由开发商承担,在交付后由购房者承担。因购房者的原因导致商品房不能按照约定的期限交付的,购房者应当自违反约定之日起承担商品房毁损、灭失的风险。开发商应与购房者在合同中正确约定商品房交付条件,并按法律、法规规定及合同约定的商品房交付条件交付商品房。

商品房交付条件有:

(一)工程竣工验收合格(包括消防、环保合格)

《城市房地产管理法》、《建筑法》、《合同法》中,均要求工程竣工验收合格后方可交付使用。98年9月1日实施的《消防法》第10条规定了消防强制验收制度,《环境保护法》第26条规定了环保强制验收制度。

98年7月20日,国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定,组织验收的主体为房地产开发主管部门。但此后我国改革了竣工验收制度,1999年施行的《合同法》第279条明确了开发商为组织竣工验收和确认工程合格与否的主体。2000年1月30日,国务院发布的《建设工程质量管理条例》(下称《质量条例》)作为《建筑法》和《合同法》的配套行政法规开始施行。《质量条例》第16条规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。该条款进一步对《合同法》第279条进行了阐述,从而使《建筑法》中未能明确的验收主体最终认定为建设单位。

(二)取得了竣工验收备案表

一些大城市制定的地方法规中已明确将取得《竣工备案表》作为开发商交付房屋的必备条件,例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定房地产开发企业交付预售商品房应当取得建筑工程竣工验收备案表。安徽省建设厅亦于2004年9月下发《关于加强城市房地产开发管理工作的通知》(建房[2004]275号),规定未进行验收备案或验收备案不合格的竣工开发项目不得交付使用。由此可见,以取得《竣工备案表》作为交付房屋的条件之一既是广大购房者的要求,也是一种趋势所在。

另外,建设部于2000年4月7日发布《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案”。第5条规定:“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告;(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)施工单位签署的工程质量保修书。”

(三)商品房的面积已完成最终测绘

该法定条件的依据是,建设部于2001年04月04日颁布的《商品房销售管理办法》第34条规定,即房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

(四)水、电供应正常,交通道路通畅,与施工场地有明显分界隔离设施

该法定条件在《合肥市物业管理条例》(2006年3月1日实施)第49条中有规定:入住条件由建设单位与业主在合同中约定,但必须达到水、电供应正常,交通道路通畅,与施工场地有明显分界隔离设施。

此外,有人主张将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的提供作为商品房交付法定条件之一,其依据是建设部于1998年5月20日所下发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。笔者不赞同此种观点,该“两书”仅应作为在交付时提供的资料,而没有必要将其作为交付的法定条件。

以上法定条件中,其中第一项法定条件即工程竣工验收合格(包括环保、消防验收合格)是强制性条件;而其他法定条件均具有行政管理性,若当事人约定与该部分交付条件相冲突,则以约定为准。

商品房交付法律意义有什么?商品房交付的时候购房者要去看它的房屋质量,如果房屋存在着质量方面的问题对于购房者来说危害比较大。


  

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